Арендодатель хочет войти в квартиру: когда он вправе и почему нужно предупредить за 24 часа

Съёмная квартира — это ваш дом, пока вы её снимаете. Многие жильцы уверены, что раз собственник владеет жильём и у него есть ключ, он может зайти когда захочет. Это не так. Войти в занятую квартиру без вашего согласия арендодатель не вправе, а делать это, чтобы выжить жильца, — уголовное правонарушение. Разбираем по закону, когда вход разрешён и что делать при нарушении.

Право на спокойное пользование жильём

В основе всего — подразумеваемое условие любого договора аренды: право жильца на спокойное пользование жильём (quiet enjoyment). Пока действует договор, именно жилец, а не собственник, решает, кто и когда входит в квартиру. Наличие у арендодателя ключа этого не меняет: ключ нужен для согласованного доступа и экстренных случаев, а не для визитов когда вздумается.

Когда арендодатель вправе войти

Закон даёт собственнику узкое право доступа — для осмотра состояния жилья и ремонта. Статья 11(6) Landlord and Tenant Act 1985 разрешает арендодателю (или уполномоченному им письменно лицу) войти «в разумное время дня» и «предупредив письменно за 24 часа» — и только с целью осмотреть состояние и состояние ремонта. То есть нужны три условия сразу: разумное время, письменное уведомление за сутки и конкретная причина — осмотр или ремонт.

Эта же статья объясняет, зачем арендодателю осмотр: по статье 11 он обязан поддерживать в исправности конструкцию и внешнюю часть дома, системы водоснабжения, газа, электричества и канализации, а также отопление и горячую воду. Осмотр — чтобы выполнять эти обязанности, а не чтобы контролировать жильца.

Чего арендодатель делать не вправе

Приходить без предупреждения, входить в ваше отсутствие без согласия, устраивать «проверки» по своему графику, менять замки, отключать воду или отопление, чтобы надавить, — всё это выходит за рамки закона. Даже имея ключ, арендодатель не получает права входить без 24-часового уведомления. Показ квартиры новым жильцам или покупателям тоже требует вашего согласия и предупреждения — право на осмотр по статье 11 на это не распространяется.

Экстренные случаи — исключение

Настоящая авария — пожар, утечка газа, прорыв воды, угроза жизни или серьёзному ущербу — это другое дело: чтобы предотвратить опасность, войти можно немедленно, без 24 часов. Но «экстренное» означает именно аварию, а не забытую арендодателем причину заглянуть. Подозрение, что жилец что-то нарушает, аварией не является.

Когда визиты становятся преследованием

Если арендодатель ходит без предупреждения, караулит, отключает услуги или иначе давит, это может быть уголовным правонарушением. Статья 1 Protection from Eviction Act 1977 называет преследованием действия, которые нарушают покой или комфорт жильца, либо упорный отказ предоставлять услуги, нужные для проживания, — если цель в том, чтобы заставить жильца съехать или отказаться от своих прав. Отдельно оговорено: арендодатель или его агент виновны и тогда, когда «знали или имели разумные основания полагать», что их поведение к этому приведёт. Незаконное выселение — выставить вещи, сменить замки, не пустить в квартиру — тоже преступление по этому закону.

Что делать при нарушении

Напомните арендодателю письменно (сообщением или письмом) о праве на спокойное пользование жильём и о том, что осмотр возможен только с уведомлением за 24 часа. Фиксируйте каждый визит: дату, время, что произошло. Если давление продолжается, обращайтесь в отдел council по отношениям с арендаторами (Tenancy Relations) или Environmental Health — у местных властей есть полномочия преследовать за преследование и незаконное выселение. При прямой угрозе звоните в полицию (101, при опасности 999).

Коротко

Арендодатель может войти в снятую квартиру только по трём условиям вместе: письменно за 24 часа, в разумное время и для осмотра или ремонта (ст. 11(6) Landlord and Tenant Act 1985). Без этого вход — только с вашего согласия или при настоящей аварии. Визиты без предупреждения, смена замков и отключение услуг ради давления — преследование и правонарушение по Protection from Eviction Act 1977; фиксируйте их и обращайтесь в council.