Renters’ Rights Act: что изменилось для арендаторов в Англии — выселение, повышение аренды, залог и животные

С 1 мая 2026 года частная аренда в Англии живёт по новым правилам. Закон о правах арендаторов (Renters' Rights Act) получил королевскую санкцию 27 октября 2025 года, а основная часть его норм заработала именно в этот день — и заработала сразу для всех, включая тех, кто снимает жильё по старому договору. Переподписывать ничего не нужно: договоры переехали в новый режим автоматически.

Ниже — что именно изменилось и как этим пользоваться. Закон касается Англии; в Шотландии, Уэльсе и Северной Ирландии действуют свои правила.

Остались ли договоры аренды с датой окончания?

Привычный assured shorthold tenancy — договор на 6 или 12 месяцев с конкретной датой конца — отменён как вид. Все такие договоры 1 мая 2026 года стали assured periodic tenancy: бессрочными, с периодом в неделю или месяц, в зависимости от того, как платится аренда.

Практический смысл для жильца: вас больше нельзя «не продлить». Договор идёт, пока одна из сторон его не прекратит по правилам — а правила у сторон теперь разные.

Могут ли выселить без причины после отмены Section 21?

Главное изменение. С 1 мая 2026 года процедура section 21 — уведомление о выселении без объяснения причин — больше не существует. Арендодатель, который хочет вернуть себе жильё, обязан назвать законное основание (ground) и доказать его, если дело дойдёт до суда.

Основания есть: собственник или его близкий родственник въезжает сам, жильё продаётся, серьёзная задолженность по аренде, порча имущества, антиобщественное поведение. Но это именно основания, их надо обосновывать, и сроки уведомления по ним разные: по большинству «не виноват жилец» оснований — четыре месяца, по основаниям, связанным с поведением или долгом, — короче.

Отдельно: по основаниям «въезжаю сам» и «продаю» нельзя выселять в первые 12 месяцев аренды.

Как съехать самому и за сколько предупреждать?

Зеркальная норма для жильца: вы можете прекратить аренду, направив письменное уведомление за два месяца. Уведомление должно заканчиваться в день платежа аренды или накануне. Никакого «досидеть фиксированный срок» больше нет — это и есть обратная сторона отмены срочных договоров.

Как часто теперь можно поднимать аренду?

Повышение аренды теперь жёстко формализовано:

Не чаще одного раза в двенадцать месяцев. В первые 12 месяцев нового договора поднять аренду нельзя вообще.

Только официальным уведомлением — форма 4A, с предупреждением минимум за два месяца. Повышение «по письму в WhatsApp» или пунктом в старом договоре об автоматической индексации юридической силы не имеет.

Можно оспорить. Если новая цена выше рыночной, жилец вправе обратиться в First-tier Tribunal (Property Chamber) до даты вступления повышения в силу. Трибунал смотрит, сколько стоит аналогичное жильё поблизости, и не может назначить сумму выше той, что запросил арендодатель.

Можно ли предложить больше денег, чтобы снять квартиру?

Практика «назовите вашу цену» и аукцион среди десяти претендентов вне закона. Арендодатель и агент обязаны указать конкретную цену в объявлении и не вправе принимать или подталкивать предложения выше неё.

Ограничена и предоплата: после подписания договора с вас нельзя требовать больше аренды за один месяц вперёд. Прежняя схема «заплатите за полгода вперёд, раз у вас нет британской кредитной истории» — а с ней сталкивались практически все новоприбывшие — больше не работает.

Можно ли держать животных в съёмной квартире?

Арендодатель обязан рассмотреть просьбу о животном и дать ответ с причиной, если отказывает. Автоматическое «no pets» в договоре больше не проходит. Отказ должен быть разумным — например, запрет собственника здания или условия страховки.

Могут ли отказать из-за пособий или детей?

Объявления «no DSS» и отказ семьям с детьми прямо запрещены, как и дискриминация по защищённым признакам. Если вам отказали именно на этом основании — это нарушение закона, а не «право собственника».

Какой документ лендлорд обязан вам выдать?

С 20 марта 2026 года у арендодателей и агентов появилась отдельная обязанность: вручить жильцу официальный документ «The Renters' Rights Act Information Sheet 2026» — бумагой или PDF по электронной почте. Срок по действующим на тот момент договорам истёк 31 мая 2026 года, за неисполнение положен штраф.

Если вы снимали жильё весной 2026 года и ничего подобного не получали — это повод напомнить арендодателю об обязанности. Если письменного договора нет вовсе, вместо информационного листа вам должны выдать письменное изложение ключевых условий аренды.

Что сделать арендатору прямо сейчас?

Найдите свой договор и посмотрите, что в нём написано про срок и про индексацию аренды, — и помните, что пункты, противоречащие новому закону, не работают, даже если вы их подписали.

Проверьте, лежит ли залог в одной из трёх государственных схем защиты депозитов, и сохраните подтверждение. Храните переписку с арендодателем: при споре о повышении аренды или о выселении именно она становится доказательством.

Получив уведомление о повышении, не платите новую сумму молча — сначала сверьтесь с ценами на похожее жильё в районе. Молчаливое согласие лишает смысла обращение в трибунал.

Бесплатную консультацию по конкретной ситуации даёт Citizens Advice и жилищный отдел вашего совета (council). Платить за «бесплатную консультацию» посредникам не нужно.