Right to Manage: как жильцы дома могут сами управлять зданием

Если владельцы квартир (leaseholders — собственники жилья по долгосрочной аренде, где сама земля и здание принадлежат хозяину дома, freeholder) недовольны тем, как обслуживается их многоквартирный дом, у них есть законный инструмент — Right to Manage (право взять управление домом в свои руки, сокращённо RTM). Он позволяет группе собственников квартир самим распоряжаться содержанием здания: нанимать управляющего, следить за уборкой, ремонтом и страховкой. Ниже — как это устроено по данным государственного портала GOV.UK.

Что такое Right to Manage?

Это закреплённое законом право владельцев квартир взять управление зданием на себя. Главная особенность — его не нужно ничем обосновывать: не требуется доказывать, что хозяин дома плохо управлял зданием, и не нужно его согласия. Само здание остаётся в собственности хозяина, но повседневное управление переходит к жильцам. Распоряжаться домом они могут напрямую или нанять профессиональную управляющую фирму (managing agent — компания по обслуживанию зданий).

ADV · A001ONLYWAY JEWELRY — золото, серебро и платинаКольца, цепи, браслеты, серьги и подвески. Доставка по Великобритании.Разместить рекламу

Какой дом подходит под Right to Manage?

Право действует не для любого жилья. По правилам GOV.UK здание должно состоять из квартир — отдельные дома (houses) не подходят. Не меньше двух третей квартир в доме должны быть в долгосрочной аренде (leasehold), причём договоры аренды должны изначально заключаться более чем на 21 год. Дом должен быть преимущественно жилым: на нежилые помещения (магазины, офисы) может приходиться не более половины всей площади. Есть и исключение: если дом не был изначально построен как многоквартирный (например, переделан из обычного дома) и в нём не больше четырёх квартир, а вы или ваш взрослый родственник последние 12 месяцев жили в одной из квартир как в основном жилье, такое здание под процедуру может не подпадать.

Сколько соседей нужно, чтобы запустить процесс?

Сначала владельцы создают специальную компанию — RTM company (компания для управления домом, которую учреждают сами жильцы). Учредить её может любое число собственников, но чтобы реально забрать управление, членами компании должны стать владельцы не менее половины квартир в доме. У хозяина дома тоже есть голос — как минимум один, в зависимости от того, сколько помещений принадлежит ему; при этом его голоса в сумме ограничены одной третью от всех голосов владельцев квартир.

Как проходит процедура и какие сроки?

Сначала компания рассылает остальным собственникам приглашение вступить (notice inviting participation — уведомление с предложением присоединиться). Затем она направляет хозяину дома claim notice (официальное уведомление о намерении взять управление). В нём указаны две даты: до какого числа хозяин должен ответить и с какого числа компания намерена взять дом под управление. Срок на ответ хозяина не может быть меньше одного месяца с даты уведомления.

Что делать, если хозяин дома против?

Хозяин может оспорить требование, направив встречное уведомление (counter-notice). Но оспорить его он вправе только по трём основаниям: дом не подходит под процедуру; компания не выполнила требования закона; или среди её членов нет владельцев хотя бы половины квартир. По любой другой причине отказать нельзя. Если хозяин возражает, компания должна обратиться в First-tier Tribunal (суд первой инстанции по имущественным спорам, Property Chamber) в течение двух месяцев с даты встречного уведомления — именно суд решит, может ли компания управлять домом.

Сколько это стоит и куда обращаться за помощью?

Собственники оплачивают собственные расходы на всех этапах перехода управления. Точных государственных пошлин за саму процедуру GOV.UK не называет — основные траты связаны с оформлением и, при споре, с обращением в суд. За бесплатной консультацией можно обратиться в LEASE (государственная бесплатная служба консультаций по аренде жилья, Leasehold Advisory Service). Прежде чем начинать, проверьте по официальным страницам GOV.UK, подходит ли ваш дом, и соберите соседей: без владельцев половины квартир запустить процесс не получится.