Shared ownership в Англии: доля от 10% до 75%, аренда за остальное и сборы, о которых не говорят

Shared ownership — схема для тех, кому не хватает денег на депозит и ипотеку целиком. Покупается не квартира, а доля в ней: остальное остаётся у арендодателя, и за его часть платят аренду. Схема государственная, но правила в Англии свои — в Шотландии, Уэльсе и Северной Ирландии они отличаются.

Что именно покупается по shared ownership?

Доля от 10% до 75% полной рыночной стоимости жилья. Обычно продают долю от 25% до 75%, а 10% доступны только на части объектов.

ADV · A001ONLYWAY JEWELRY — золото, серебро и платинаКольца, цепи, браслеты, серьги и подвески. Доставка по Великобритании.Разместить рекламу

За долю, которая осталась у арендодателя, платится аренда. Кроме неё, как правило, ежемесячно платят ground rent и service charge — например, за содержание общих помещений. Все объекты shared ownership, и дома, и квартиры, оформляются как leasehold, то есть как аренда на срок, а не полная собственность на землю.

Купить можно новостройку, готовое жильё по схеме перепродажи долей или объект под конкретные нужды, если у покупателя долгосрочная инвалидность — скажем, квартиру на первом этаже. Продавцами выступают жилищные ассоциации, местные советы и другие организации; в документах они называются providers или просто landlord.

Кто имеет право подать заявку?

Доход домохозяйства должен быть £80 000 в год или меньше, а в Лондоне — £90 000 или меньше. Одновременно должно быть верно и второе: денег на депозит и ипотеку для подходящего жилья целиком не хватает.

Сверх этого нужно подходить под одну из пяти категорий: покупатель первого жилья; человек, у которого жильё когда-то было, но сейчас купить его не на что; тот, кто создаёт новое домохозяйство, например после разрыва отношений; действующий совладелец по схеме, который хочет переехать; собственник, желающий переехать, но не способный купить подходящее жильё. На отдельные объекты дополнительно требуют связь с районом: жить там, работать или иметь иное подтверждённое отношение к месту.

У своего жилья тоже есть условие. Если оно есть, к моменту покупки доли нужно иметь официально принятое предложение о продаже — статус sold subject to contract — и письменное подтверждение сделки, memorandum of sale, с ценой и намерением продать. Саму продажу обязаны завершить не позже дня, когда закрывается покупка доли.

Есть ли особые условия для пожилых и инвалидов?

Да, две отдельные схемы. С 55 лет на момент покупки работает Older Persons Shared Ownership: доля до 75%, и, дойдя до этих 75%, человек перестаёт платить аренду за остальное вовсе.

Вторая схема — HOLD, home ownership for people with a long-term disability. Её применяют, когда обычные объекты схемы не подходят по состоянию здоровья, например нужен дом или квартира на первом этаже.

Отдельно оговорён приоритет: если на один объект одновременно претендуют несколько домохозяйств, предложение действующего военнослужащего рассматривают первым. Отслуживших тоже могут поставить в приоритет — это зависит от того, какую роль человек занимал.

Во сколько обходится вход в схему?

Первый платёж — резервационный сбор до £500 арендодателю. На оговорённый срок объект снимают с продажи для других, а сам сбор потом вычитают из итоговой суммы в день сделки. Но если покупка не состоится, деньги, как правило, не возвращают — это стоит уточнить до того, как резервировать.

Депозит обычно составляет от 5% до 10% покупаемой доли и вносится при обмене контрактами. Дальше идут гонорары юристов, ежемесячные платежи по ипотеке, аренда арендодателю и ежемесячные сборы вроде service charge. Может потребоваться и stamp duty. Перед резервированием арендодатель обязан выдать key information document — документ, по которому и проверяют расходы.

После покупки добавляется страхование здания, а на части объектов ещё estate charge за содержание того, что не покрыто service charge, например дорог, management fee за администрирование и взносы в ремонтный фонд, он же sinking fund, из которого потом меняют крышу. Деньги, внесённые в такой фонд, обычно не возвращаются даже при переезде.

Можно ли увеличить долю потом?

Да, это называется staircasing: доли докупают, и с каждой покупкой аренда уменьшается, потому что её считают от доли арендодателя.

Отдельно стоит проверить срок lease до покупки. Если остаток срока слишком мал, жильё становится трудно продать или перезаложить, а стоимость падает. Продлить lease без разрешения арендодателя нельзя, поэтому правила продления и его цену выясняют заранее.