Продали вторую квартиру: 60 дней, чтобы отчитаться перед HMRC

Квартира, которую сдавали пять лет, продана. Деньги пришли, сделка закрыта, и кажется, что до налоговой очередь дойдёт весной — вместе с обычной декларацией. Это самая дорогая ошибка в британской продаже недвижимости: на жильё в Великобритании у HMRC отдельный срок, и он короткий.

Сколько дней есть на отчёт перед HMRC?

Шестьдесят. GOV.UK формулирует прямо: если жилая недвижимость в Великобритании продана с датой завершения сделки 27 октября 2021 года или позже, отчитаться и заплатить нужно в течение 60 дней. Для сделок, завершённых между 6 апреля 2020 года и 26 октября 2021 года, действовал срок в 30 дней.

ADV · A003Сделаем сайт для мастера и самозанятого за £219Клиенты видят ваши работы и цены и пишут сразу в мессенджер. Готов за 3 дня, £219 вместо £438.Разместить рекламу

Отдельная строка в руководстве написана для тех, кто решил подождать: не ждите следующего налогового года, чтобы сообщить о прибыли с жилой недвижимости в Великобритании, проданной после 6 апреля 2020 года, — за это могут начислить проценты и штраф.

На что этот срок не распространяется?

На всё остальное. Прочие активы — акции, доли, ценные вещи — отражают в налоговом году, следующем за продажей, через Self Assessment. Либо, если вы подходите по условиям, через сервис «real time» Capital Gains Tax: тогда отчитаться нужно до 31 декабря того налогового года, который идёт после года продажи.

И главное исключение: при продаже собственного дома налог обычно не платят вовсе. GOV.UK отмечает это отдельно, но речь именно о жилье, в котором вы живёте, — для него работает Private Residence Relief.

С чего вообще берут налог при продаже недвижимости?

С прибыли, а не с суммы сделки. Руководство Tax when you sell property перечисляет, что попадает под налог: купленное под сдачу жильё, коммерческие помещения, земля, унаследованная недвижимость. Дарение мужу, жене, гражданскому партнёру или благотворительной организации обычно налогом не облагается.

Из прибыли сначала вычитают необлагаемый минимум — Annual Exempt Amount. Сейчас он составляет £3000, а для трастов — £1500.

ADV · A001ONLYWAY JEWELRY — золото, серебро и платинаКольца, цепи, браслеты, серьги и подвески. Доставка по Великобритании.Разместить рекламу

По какой ставке считают налог в 2026 году?

Если вы платите подоходный налог по повышенной или дополнительной ставке, с прибыли, полученной с 6 апреля 2026 года, ставка составит 24%.

Если вы на базовой ставке, считать придётся в четыре действия. Сначала определить налогооблагаемый доход — доход минус личная необлагаемая сумма и другие льготы по подоходному налогу. Затем посчитать общую налогооблагаемую прибыль. Вычесть из неё необлагаемый минимум. И прибавить остаток к налогооблагаемому доходу: та часть, которая укладывается в базовый диапазон подоходного налога, облагается по 18%, всё что выше — по 24%.

Практический смысл этой арифметики в том, что «я на базовой ставке» не означает «у меня 18%». Крупная прибыль от продажи квартиры сама выталкивает вас за границу базового диапазона, и верхняя часть считается уже по 24%.

Что делать, если вы живёте не в Великобритании?

Правило жёстче. Нерезидент обязан сообщать обо всех продажах британской недвижимости и земли — и жилой, и нежилой, — даже если платить по итогу нечего. Отсутствие налога не освобождает от отчёта.

Что приготовить заранее?

Дату завершения сделки — именно от неё считают 60 дней, а не от даты подписания договора и не от дня, когда деньги легли на счёт. Документы о цене покупки и продажи, расходы на приобретение и продажу, подтверждения расходов на улучшения. Сведения о своём доходе за год — без них ставку 18% или 24% не определить. И расчёт убытков, если по другим активам они были: их можно зачесть и уменьшить налог.

Шестьдесят дней — это два месяца на сбор бумаг, расчёт и платёж одновременно. Начинать в пятьдесят девятый день уже поздно.