Плесень и сырость в съёмном жилье: что обязан сделать лендлорд и за сколько дней

Отопительный сезон — время, когда на стенах в спальне появляются чёрные пятна, а в разговоре с лендлордом всплывает фраза «вы просто не проветриваете». Разбираемся, что здесь закон, а что риторика: у кого какие обязанности, какие сроки прописаны буквально в днях и что писать, чтобы жалоба сработала.

Сначала: чья это проблема

Сырость бывает четырёх видов, и ответственность зависит от вида.

Поднимающаяся сырость (rising damp) — снизу, от земли. Отвечает лендлорд, особенно если есть гидроизоляция и она повреждена.

Проникающая сырость (penetrating damp) — течёт крыша, трещина в стене, протекает труба. Отвечает лендлорд.

Строительная сырость (construction damp) — в новом доме. Лендлорд отвечает, если дефект проекта привёл к повреждению конструкции.

Конденсат (condensation) — самый частый и самый спорный случай. И здесь ключевое: лендлорд отвечает за конденсат, если он вызван недостаточным отоплением, вентиляцией или утеплением. То есть «проветривайте лучше» — не ответ, если в квартире нет вытяжки в ванной, окна без форточек, а отопление не справляется. Это не бытовой спор, а вопрос состояния жилья.

Общее правило из закона об аренде: за конструкцию и наружные элементы дома, за отопление и горячую воду, за трубы и вентиляцию, за электропроводку и сантехнику отвечает лендлорд. Отдельно: плесень входит в официальный перечень жилищных опасностей, наравне с холодом, пожаром и падениями.

Социальное жильё: сроки прописаны в днях

Если вы снимаете у совета или у housing association, с 27 октября 2025 года действует «закон Аваба» (Awaab's Law). Он вписывает в договор аренды жёсткие сроки — не рекомендации, а обязанности.

Аварийная опасность (утечка газа или угарного газа, серьёзная протечка, опасная электрика, выбитая входная дверь или окно, сломанный котёл, нет воды): расследовать и сделать жильё безопасным нужно в течение 24 часов.

Сырость и плесень, создающие значительный риск: лендлорд обязан провести обследование за 10 рабочих дней с момента, когда узнал о проблеме.

После обследования — 3 рабочих дня на письменное резюме: что нашли, что будут делать, в какие сроки. Резюме не нужно только в одном случае: если всё уже полностью устранили за эти три дня.

Работы, которые делают жильё безопасным, должны быть завершены за 5 рабочих дней после окончания обследования. Дополнительные, профилактические работы должны начаться тоже в течение 5 рабочих дней, а если это невозможно — физически начаться не позднее чем через 12 недель.

Если уложиться в сроки не получается, лендлорд обязан предложить временное жильё — на всю семью, включая детей. Жёсткого предела по длительности нет, но оно должно быть настолько коротким, насколько возможно.

Важная деталь: закон разворачивается поэтапно. Первый этап — аварийные опасности и сырость с плесенью. В 2026 году в него добавляют холод и жару в помещении, падения, обрушение конструкций и взрывы, пожар и электрику, гигиену и безопасность пищи. В 2027-м — все остальные опасности, кроме перенаселённости.

У лендлорда есть одна законная защита: он может доказать, что предпринял все разумные шаги. «Мы вам звонили, вы не открыли» — это как раз оно, поэтому доступ в квартиру давать нужно (предупреждают за 24 часа, в аварийных случаях — без предупреждения).

Частная аренда: сроков в днях нет, но обязанности есть

На частных лендлордов «закон Аваба» пока не распространяется. Правительство заявило, что распространит его на частный сектор, но конкретные сроки ещё обсуждаются — это третья фаза реформы аренды, дата не объявлена. Базу данных лендлордов начнут разворачивать по регионам с конца 2026 года, обязательный омбудсмен для частных лендлордов запускается в 2028-м.

Это не значит, что у частного арендатора нет рычагов. Их три, и они работают.

Рычаг первый: письменное обращение

Лендлорд отвечает за ремонт с того момента, как узнал о проблеме. Поэтому «узнал» должно быть зафиксировано.

Пишите письмом или сообщением — так, чтобы осталась дата. В тексте: где именно (комната, стена, потолок), с какого числа, что уже пробовали, кто живёт в квартире и есть ли дети, пожилые, люди с астмой или другими проблемами дыхания. Прикладывайте фотографии с датой, а лучше — серию за несколько недель. Отдельно попросите осмотр и назовите разумный срок ответа.

Копии храните все. Дальше вся конструкция будет опираться именно на эту переписку.

Рычаг второй: управа и её инспектор

Если разумное время прошло и ничего не происходит, обращайтесь в environmental health своего совета (борро). Это бесплатно.

Инспектор оценивает жильё по системе HHSRS — официальной шкале жилищных опасностей, в которой плесень и сырость идут отдельным пунктом. Опасность первой категории (оценка 1 000 баллов и выше) обязывает совет принять меры — это не «могут», а «должны». Опасность второй категории оставлена на усмотрение совета.

Что совет может выдать лендлорду: уведомление об опасности (hazard awareness notice), предписание об устранении с конкретным сроком (improvement notice), запрет на использование помещения (prohibition order), экстренный запрет, либо провести аварийные работы самостоятельно (emergency remedial action) и выставить лендлорду счёт.

Просить инспекцию стоит письменно, с приложением всей переписки с лендлордом — так видно, что вы действовали по порядку.

Рычаг третий: суд по закону о пригодности жилья

Homes (Fitness for Human Habitation) Act 2018 даёт арендатору право самому подать в суд, если жильё непригодно для проживания. Суд может обязать лендлорда сделать ремонт и присудить компенсацию.

Кого закон покрывает: частную аренду, housing association и совет, договоры сроком до 7 лет, только в Англии. Договоры, подписанные с 20 марта 2019 года, попали под закон сразу; более ранние — с 20 марта 2020 года. Не покрыты: жильцы-лоджеры, временное размещение и property guardians.

Перед судом обязательно: убедиться, что проблема подпадает под критерии, сообщить лендлорду письменно, дать разумное время на ремонт и направить формальную письменную жалобу.

Суд не поможет, если проблему создал сам жилец, если причина вне контроля лендлорда либо если лендлорд добросовестно пытался, но не получил необходимых разрешений.

Если жильё социальное и ничего не двигается

Порядок такой: сначала внутренняя процедура жалоб лендлорда, затем Housing Ombudsman — бесплатно. Дальше — досудебный протокол и суд. Если обследование провели, а проблема вернулась, вы вправе потребовать повторный очный осмотр: его обязаны провести в течение 10 рабочих дней с момента запроса.

И последнее: жаловаться теперь безопаснее

Главный страх арендатора — что за жалобу выселят. С 1 мая 2026 года в частной аренде отменена статья 21: выселить «без причины» больше нельзя, нужны законные основания. Это меняет расклад в разговоре о ремонте. Подробности — в нашем разборе реформы аренды и в инструкции как оспорить повышение аренды.

Коротко

Сообщите письменно и с фотографиями. Дайте разумный срок. Если вы в социальном жилье — считайте дни: 24 часа на аварию, 10 рабочих дней на обследование сырости, 3 на письменный ответ, 5 на безопасные работы. Если в частной аренде — после разумного срока идите в environmental health совета, это бесплатно. И сохраняйте всю переписку: без неё ни совет, ни суд, ни омбудсмен вам не помогут.